Revisão de aluguéis: aluguel provisório e diferenças

Resposta curta

A revisão de aluguel compara o valor vigente com o de mercado pedido na ação revisional. Na Lei do Inquilinato, o aluguel provisório fica limitado a 80% do pedido do locador, ou não pode ficar abaixo de 80% do vigente quando a ação é do locatário. O aluguel revisto retroage à citação, e a diferença é calculada mês a mês.

Para quem é

Advogados de locadores que pedem a atualização do aluguel ao valor de mercado.
Advogados de locatários que pedem a redução do aluguel.
Quem executa as diferenças da sentença nos próprios autos da revisional.

O que este cálculo resolve

Na ação revisional, três números se encadeiam: o aluguel provisório, o aluguel revisto e a diferença acumulada entre eles desde a citação. Errar o primeiro contamina os outros dois. Este cálculo parte do aluguel vigente, do valor pedido e de quem propõe a ação, e entrega os limites do provisório, o saldo mensal e o total devido, cada linha com sua base legal.

Quando usar

Use na redação da inicial, quando é preciso indicar o valor pretendido. Use também depois da decisão que fixa o provisório, para conferir se ela respeita o limite de 80%, e na fase de execução, para apurar as diferenças dentro da própria revisional. O cálculo serve igualmente ao advogado do locatário, que busca a redução do aluguel.

Como o cálculo funciona

Você informa o aluguel vigente, a data do último reajuste ou acordo e quem é o autor da ação.
O cálculo confere o decurso de três anos e registra um aviso se o prazo não foi cumprido.
Com o valor pretendido, calcula o teto (80% do pedido, se o autor é o locador) ou o piso (80% do vigente, se o autor é o locatário) do aluguel provisório.
A partir da data da citação, monta a tabela mensal, aplicando o reajuste do provisório na periodicidade informada.
Com o valor revisto, apura a diferença de cada mês, deduz o provisório pago e soma o saldo.
Gera a memória de cálculo e o relatório.

Exemplo ilustrativo

Valores ilustrativos. O aluguel vigente é de R$ 5.000,00 e o locador ajuíza a revisional pedindo R$ 7.000,00. O teto do provisório é de R$ 5.600,00, ou seja, 80% do pedido. A sentença fixa o aluguel revisto em R$ 6.200,00, retroativo à citação, ocorrida oito meses antes. Com o provisório pago em R$ 5.600,00, a diferença é de R$ 600,00 por mês, e o total nominal é de R$ 4.800,00, antes da correção e dos reajustes do período.

Situações em que ajuda

Ao dimensionar o pedido da petição inicial, que precisa indicar o valor pretendido.
Para conferir se o aluguel provisório fixado respeita o limite de 80%.
Para apurar as diferenças entre o aluguel revisto e os provisórios pagos desde a citação.

O que o cálculo pede

Aluguel vigente: Valor mensal em vigor na data do ajuizamento, com a data do último reajuste ou acordo.
Início do contrato ou do último acordo: Marca o prazo de três anos exigido para a revisão judicial.
Parte autora: Locador ou locatário, pois o limite do provisório muda conforme quem propõe.
Valor pretendido: Aluguel pedido na petição inicial.
Data da citação: Termo inicial do aluguel provisório e do aluguel revisto.
Aluguel provisório fixado: Valor definido pelo juiz e o mês em que passou a valer.
Valor revisto: Aluguel fixado na sentença ou no laudo, se já existir.
Índice e periodicidade de reajuste: Cláusula contratual ou a periodicidade fixada em lei, para reajustar o provisório durante a ação.

O que você recebe

Tetos e pisos do aluguel provisório, com a regra dos 80% aplicada ao seu caso.
Tabela mensal de diferenças entre o aluguel revisto e o provisório pago.
Memória de cálculo com a base legal ao lado de cada linha.
Relatório com a marca do escritório, pronto para anexar à petição.

Base legal

Os textos oficiais que sustentam este cálculo.

Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), art. 19
Autoriza a revisão judicial do aluguel, para ajustá-lo ao preço de mercado, depois de três anos de vigência do contrato ou do acordo anterior.
Fonte: texto oficial em planalto.gov.br
Lei 8.245/1991, art. 68
Regula a ação revisional: valor pretendido na inicial e aluguel provisório limitado a 80% do pedido (locador) ou não inferior a 80% do vigente (locatário).
Fonte: texto oficial em planalto.gov.br
Lei 8.245/1991, art. 69
O aluguel da sentença retroage à citação, e as diferenças, descontados os provisórios pagos, são corrigidas e exigíveis após o trânsito em julgado.
Fonte: texto oficial em planalto.gov.br

Erros comuns que o produto previne

Erro	Como o produto previne
Aplicar o limite de 80% sem observar quem é o autor da ação.	O cálculo pede a parte autora e aplica o teto de 80% do pedido para o locador e o piso de 80% do vigente para o locatário.
Contar as diferenças desde a petição inicial, e não desde a citação.	O termo inicial é a data da citação informada, e a memória mostra esse marco em cada linha.
Ignorar o reajuste do aluguel provisório durante a ação.	O provisório é reajustado na periodicidade pactuada ou fixada em lei, e o cálculo registra cada reajuste.

Perguntas frequentes

Quando posso pedir a revisão judicial do aluguel?

Depois de três anos de vigência do contrato ou do acordo anterior, quando não há consenso entre as partes. A Lei do Inquilinato admite o pedido tanto do locador quanto do locatário, com o objetivo de ajustar o aluguel ao preço de mercado.

O aluguel revisto vale desde quando?

Desde a citação. A sentença fixa o novo valor com efeito retroativo a esse marco, e as diferenças, descontados os aluguéis provisórios pagos, são corrigidas e só se tornam exigíveis depois do trânsito em julgado. A execução ocorre nos próprios autos.

Posso ajustar o valor de mercado calculado?

Sim. O valor de mercado vem do seu laudo ou da perícia, e você pode ajustar qualquer valor manualmente. A justificativa informada aparece na memória de cálculo e no relatório, de modo que a origem de cada número fica registrada.

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