Resposta curta
No distrato de imóvel com a incorporadora, a restituição parte do que foi pago, atualizado pelo índice do contrato, e dele se deduzem a comissão de corretagem e a multa de até 25% dos valores pagos (até 50% com patrimônio de afetação), além de eventuais encargos e fruição. A Lei 13.786/2018 também fixa os prazos para devolver.
Para quem é
- Advogados imobiliários e do consumidor que atendem compradores desistentes.
- Advogados de incorporadoras e loteadoras que apuram o valor a devolver.
O que este cálculo resolve
No distrato, parte do que foi pago volta ao comprador, parte fica com a vendedora como multa, parte paga a corretagem, e pode haver cobrança pela fruição do imóvel. A Lei 13.786/2018 fixou limites e prazos para cada peça, e eles mudam conforme o contrato seja de incorporação ou de loteamento e haja ou não patrimônio de afetação.
Este cálculo monta o valor a restituir linha a linha, com a norma de cada dedução, e gera o cronograma de devolução. Serve a quem compra e a quem vende, pois mostra se a proposta respeita os limites da lei.
Quando usar
Use quando o comprador deseja sair do negócio e quer saber o que receberá, e quando a incorporadora apresenta uma proposta que precisa ser conferida. Use também em rescisão por inadimplemento.
Em loteamento, as regras são outras, previstas no art. 32-A da Lei 6.766/1979, e o cálculo troca de regime conforme o tipo informado.
Como o cálculo funciona
- Você informa o tipo de empreendimento e, na incorporação, se há patrimônio de afetação.
- Lança as parcelas pagas e atualiza cada uma pelo índice do contrato, desde a data do pagamento.
- Deduz a comissão de corretagem e a multa, respeitando o teto do regime informado.
- Calcula a fruição, se as chaves foram entregues, sobre o valor atualizado do contrato e pelo tempo de ocupação.
- Abate impostos, condomínio e outros encargos pendentes e chega ao saldo a restituir.
- Gera o cronograma de devolução conforme o prazo legal, a memória de cálculo com base legal em cada linha e o relatório com a marca do escritório. Ajustes manuais exigem justificativa.
Exemplo ilustrativo
Valores ilustrativos. Um comprador pagou R$ 100.000,00, já atualizados, diretamente à incorporadora, e esse total inclui R$ 12.000,00 de comissão de corretagem que foi repassada. As chaves não foram entregues, então não há fruição, e não há encargos pendentes.
Se o empreendimento não tiver patrimônio de afetação, a multa máxima é de 25% dos valores pagos, ou R$ 25.000,00. O saldo seria R$ 100.000,00 menos R$ 12.000,00 de corretagem e R$ 25.000,00 de multa, ou R$ 63.000,00, a pagar em parcela única, 180 dias após o desfazimento.
Com patrimônio de afetação, o teto sobe para 50%, e a multa máxima seria de R$ 50.000,00, o que reduziria o saldo a R$ 38.000,00, a pagar em 30 dias após o habite-se. Se o contrato previr percentual menor, o cálculo usa o informado, até o teto legal.
Situações em que ajuda
- Quando o comprador quer desistir do imóvel e precisa saber quanto receberá.
- Quando a incorporadora propõe o distrato e é preciso conferir cada dedução.
- Em rescisão por inadimplemento do comprador.
O que o cálculo pede
- Tipo de empreendimento
- Incorporação ou loteamento, que têm regras distintas.
- Patrimônio de afetação
- Muda o limite da multa e o prazo de devolução.
- Valores pagos e datas
- Parcelas pagas à incorporadora, uma a uma.
- Índice do contrato
- Índice de atualização previsto no contrato.
- Valor do contrato
- Preço total atualizado, base da fruição.
- Comissão de corretagem
- Valor pago e quem o pagou.
- Entrega das chaves e encargos
- Período de ocupação e despesas do imóvel em aberto.
O que você recebe
- Valor a restituir, linha a linha: pago, atualizado, deduções e saldo.
- Cenários com e sem patrimônio de afetação, quando o regime ainda for incerto.
- Cronograma de devolução conforme o prazo legal.
Base legal
Os textos oficiais que sustentam este cálculo.
- Lei 13.786/2018, que regula o distrato nas incorporações e nos loteamentos
Fixa deduções e prazos de devolução no distrato ou na rescisão por inadimplemento.
Fonte: texto oficial em planalto.gov.br
- Lei 4.591/1964, art. 67-A, inserido pela Lei 13.786/2018
Nas incorporações, deduz corretagem e multa de até 25%, ou de até 50% com patrimônio de afetação.
Fonte: texto oficial em planalto.gov.br
- Lei 6.766/1979, art. 32-A, inserido pela Lei 13.786/2018
Nos loteamentos, deduz fruição e cláusula penal e despesas de até 10%, com devolução em até 12 parcelas.
Fonte: texto oficial em planalto.gov.br
Erros comuns que o produto previne
| Erro | Como o produto previne |
|---|---|
| Aplicar as regras de incorporação a um loteamento, ou o contrário. | O tipo de empreendimento é a primeira entrada, e cada tipo segue a sua norma. |
| Deduzir multa sobre valor que inclui o que foi pago a terceiros. | A base da multa aparece na memória de cálculo, linha a linha. |
| Cobrar a fruição quando as chaves nunca foram entregues. | A fruição só é calculada com período de ocupação informado. |
Perguntas frequentes
Qual é a multa máxima no distrato?
Nas incorporações, o art. 67-A da Lei 4.591/1964 prevê multa de até 25% da quantia paga, ou de até 50% quando o empreendimento está sob patrimônio de afetação. Nos loteamentos, a cláusula penal e as despesas administrativas somam até 10%.
Em quanto tempo o comprador recebe?
Na incorporação com patrimônio de afetação, em 30 dias após o habite-se; sem ele, em parcela única, 180 dias após o desfazimento. Se o imóvel for revendido antes, o saldo é pago em 30 dias da revenda. Em loteamentos, a devolução é de até 12 parcelas.
A corretagem é devolvida?
Na incorporação, o art. 67-A permite deduzir a comissão de corretagem. O cálculo traz a corretagem em campo próprio, para você registrar quem pagou e se o valor entra na dedução. Quem a suporta depende do contrato e da jurisprudência.
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